名義人が違う物件は売却できる？

「不動産を売却したい」とご相談を受けた際にご相談を受けた方（売主）と登記名義人が違うということがあります。

「この状態で売却できるのでしょうか・・・？」と不安になる方もいらっしゃいますが、売却自体は可能です。ただし、登記手続き等の各種手続が必要になる場合があります。

ご相談をいただくケースとして多いトップ３が以下です。

１）親族（親等）の名義になっている

２）土地と建物の名義人が違う

３）住所、氏名が違う

 

１）親族（親等）の名義になっている

すでに亡くなっている方の名義のままで、子供や孫、親族等が相続する場合は「相続登記」が必要になります。手続き自体はご自身でもできますが、司法書士に依頼するのが一般的です。費用は相続人の数や手間等で変わりますので一度ご相談ください。特殊なケースとして名義人の子供も亡くなっていて孫が法定相続人の場合、法定相続人が何人にもなり全員の同意が得られないケースもございます。相続登記はお早目にご対応されるのがよろしいかと思います。

 

２）土地と建物の名義人が違う

例えば、土地がご自身、建物が奥様の場合、土地と建物を同時に売却すると思いますのでそれぞれの同意が得られることが必要となります。よくあるのが離婚等で協議されている方、また既に別居していて片方の同意が得られないという場合は売却ができません。原則名義人全員の同意が必要となります。一人でも同意できない場合は原則売却ができませんのでご注意ください。（同意が得られない場合は訴訟で解決できる場合もあります）

 

３）住所、氏名が違う

よるあるケースが「転居して住所が変わった場合」「婚姻・離婚して姓が変わった場合」が該当します。ご相談者と名義人が同じ方でも登記をした当時の住所、氏名と現在の住所（住民票の住所）、氏名が異なる場合はそのままでは売却はできません。現在の住所、氏名と異なる場合法務局は「別人」として認識するため登記の許可が得られないためです。その場合は住所、氏名を現在のものへ変更するための表題変更登記が必要となります。ちなみにご高齢の方で老人ホーム等の介護施設に居住されている方は、住民票の住所は移動されていない方もいらっしゃいますので詳細をご確認ください。